Доход от недвижимости можно получать, не только купив квартиру и сдавая ее в аренду. Набирают популярность закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы) - через них можно вложиться не только в жилую, но и в коммерческую недвижимость, доходность которой нередко повыше. Кроме того, для этого иногда не нужны крупные суммы. Разберемся, как это работает и какие тут есть плюсы и минусы.

Что это такое?
ЗПИФ недвижимости - это инструмент, который позволяет стать совладельцем крупных объектов недвижимости, вложив сумму, которая в десятки и даже сотни раз меньше стоимости самого здания, поясняет директор по аналитике и исследованиям рынка компании Ricci Олеся Дзюба. ЗПИФ можно сравнить с коллективной покупкой: несколько тысяч человек решили вместе приобрести современный бизнес-центр, складской комплекс или торговый объект.

Инвесторы приобретают паи фонда, а управляющая компания (УК) направляет средства ЗПИФа на приобретение недвижимости и затем управляет этими активами в интересах пайщиков: организует эксплуатацию зданий, сдачу в аренду, при необходимости - продажу и покупку новых объектов. Если объекты успешно сдаются в аренду и растут в цене, инвестор может заработать на росте стоимости пая, а в некоторых фондах и получать регулярные выплаты.

В числе плюсов ЗПИФов - наличие УК (не нужно самостоятельно искать арендаторов, заниматься ремонтом) и диверсификация (во многих фондах находится сразу несколько объектов недвижимости). Если доходность одного здания временно снижается, это не обязательно приведет к серьезному падению результатов всего фонда, поясняет Олеся Дзюба.

Стратегия ЗПИФа сформулирована в правилах, которые УК регистрирует в Банке России, поясняет президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. У ЗПИФ недвижимости есть заранее определенный срок - обычно от 3 до 15 лет. По его истечении фонд прекращает работу: УК продает активы, а оставшуюся сумму распределяет между пайщиками пропорционально их долям.

Выгодно ли это?
Годовая доходность инвестиционной квартиры, купленной под сдачу в аренду, составляет 5-6%, говорит Кулаков. Сама недвижимость с годами тоже растет в цене, но в разных регионах по-разному. Средняя же доходность дивидендных ЗПИФов в 2026 году составляет 14,9% годовых, говорит эксперт. Это очевидно выше. Надо иметь в виду, что инвесторы бывают квалифицированные (для этого надо иметь многолетний опыт работы с ценными бумагами и сдать экзамен) и неквалифицированные, поясняет Кулаков. Мы говорим о новичках - неквалифицированных инвесторах.

Есть ли риски?
Конечно, есть. Как и у других способов инвестирования. Основной минус - доходность не гарантирована (в отличие от банковского вклада). Доход зависит от качества объектов, ситуации на рынке и эффективности УК.

Можно ли полностью потерять вложенную сумму? Теоретически да, рассуждает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик, но для качественных ЗПИФов недвижимости риск считается маловероятным, поскольку за паями обычно стоят реальные здания. Гораздо более реалистичный риск - получить доходность ниже ожидаемой или столкнуться со снижением стоимости паев. Вложения в ЗПИФ также не защищены системой страхования вкладов, добавляет действительный член Российской гильдии риелторов Владимир Белолипцев.

Еще один момент, который редко обсуждают, - ликвидность, говорит Виктор Зубик. Квартиру можно продать, пусть иногда и с дисконтом. С паями ЗПИФ ситуация сложнее: возможность быстро выйти из инвестиции зависит от структуры конкретного фонда и реального спроса на его паи. Более того, во многих случаях быстрый выход (например, в течение года) может принести убыток.

Тем, кому важен гарантированный доход и возможность в любой момент забрать деньги, такой инструмент может не подойти, говорит Олеся Дзюба.

Как найти и выбрать ЗПИФ?
Необходимо выбрать фонд, открыть счет у управляющей компании или брокера и приобрести паи на доступную сумму, описывает шаги Владимир Белолипцев.

Доход пайщикам никто не гарантирует
Как понять, что это не мошенники? Главный критерий - фонд находится под регулированием ЦБ, а УК имеет действующую лицензию, рассказывает Виктор Зубик. Искать ЗПИФ лучше через лицензированных участников рынка - крупные банки, брокеров и управляющие компании.

ЦБ лицензирует управляющие компании, ведет реестр ПИФов и контролирует соблюдение требований законодательства. Актуальный реестр паевых инвестиционных фондов можно найти на сайте ЦБ: www.cbr.ru/issuers_corporate/registry/. Банк России проводит как плановые, так и внеплановые проверки, поясняет Кулаков. Основанием для внеплановой могут стать сигналы из отчетности, жалобы инвесторов, сведения из СМИ. Если выявляются нарушения, у ЦБ есть инструменты для реагирования. Но надо понимать, что действия регулятора не гарантируют держателям паев сохранность и приумножение их капиталов. "За последние пять лет есть, по крайней мере, два кейса, когда пайщики в итоге деятельности ПИФа получили меньше вложенного", - рассказывает Кулаков.

Личный опыт
"Мама, я инвестор!"
Послушав экспертов, решаю в качестве новичка-"чайника" попробовать всё описанное на практике и вложиться в недвижимость через ЗПИФ.

Сначала надо выбрать фонд. В реестре ЦБ больше 7 тысяч позиций, многие фонды уже прекратили работу (но информация о них хранится). Список, скорее, для проверки, а не для выбора. Иду в интернет. На выскочивших сайтах читаю про вложения в термы, попадаю на сайт компании-консультанта, а не самого фонда, долго изучаю активы известной компании, у которой несколько фондов. Предлагается, например, вложиться в конкретный бизнес-центр в Москве, компания рассчитывает на среднюю доходность в 16% годовых. Или в ТЦ в одной из региональных столиц (доход за год - около 9%, как-то немного). Но потом замечаю, что все эти объекты - для квалифицированных инвесторов. Не моя история. Добавляю в поисковую строку "для неквалифицированных инвесторов". Опять всё не то: или доходность заметно ниже, чем по банковским вкладам, или высок порог входа (по некоторым фондам - минимум 100 тыс. руб.), или же покупать надо через биржу, а для меня это уже следующий уровень сложности.

В конце концов решаю вложиться в некий склад в Подмосковье. В ЗПИФе - только один объект, но для экспериментов пойдет. Сайт солидный, с подробной финансовой информацией, описанием плана получения дохода компанией. Выплачивают по 11-12% дивидендов в год, а за счет подорожания самой недвижимости рассчитывают, что к 2030 году средняя доходность составит 21%. Фонд есть в реестре ЦБ.

Кликаю на сайте ЗПИФа кнопку "купить". Система предлагает список брокеров - выбираю знакомый банк. Тот уже на своей странице предлагает открыть брокерский счет. Выскакивают тарифы за это, но они как-то не пугают, фигурируют доли процента, 10 руб. комиссии и т. п.

Счет открыт. Через поиск нахожу в списке на сайте банка выбранный фонд. Подробной информации о его недвижимости тут нет, но есть информация о фонде в целом. И все-таки я доверяю банку.

Указываю, что хочу купить 3 пая, пополняю счет со своей карты и покупаю. Пока я тыкала кнопки, паи (каждый - около 1 тыс. руб.) успели на несколько рублей подорожать. А сразу после покупки - слегка подешеветь. Система уже показывает мне доходность - минус 3%. Неудачный эксперимент - тоже эксперимент. Но посмотрим, что будет через год. В любом случае - "Мама, я инвестор!".

Автор: Марина Трубилина

Источник: https://rg.ru/2026/07/23/kvadratnye-metry-na-paiah.html